Achat immobilier: l’accès à la propriété de plus en plus difficile en 2022

La plupart des personnes rêvent de devenir propriétaire: un raisonnement logique, pour ne plus payer un loyer “perdu” et faire en sorte que l'argent dépensé chaque mois dans l'habitation aboutisse à quelque chose de concret. L'achat de son propre logement. Si les conditions étaient particulièrement avantageuses ces dix dernières années, grâce notamment à des taux d'intérêt historiquement bas, elles deviennent beaucoup plus compliquées à partir de cette année. Faisons le point.

Les prix de l'immobilier s'envolent

La pandémie n'aura pas eu que des effets négatifs, puisqu'elle a beaucoup contribué à redynamiser le marché immobilier, comme on peut le constater sur la vente de logements anciens entre juillet 2020 et aout 2021, qui a profité d'une augmentation exponentielle de +23% en un an:

La raison en est simple: beaucoup de citadins, ayant vécu les confinements en ville, parfois enfermés dans leur petit appartement, ont décidé de s'éloigner des grandes métropoles pour se rendre à la campagne ou profiter de régions plus agréables. Ainsi, si en île de France les prix ont globalement augmenté de 4%, les prix de l'immobilier à Nice ont par exemple augmenté de plus de 8% entre septembre 2019 et septembre 2021. Il suffit de consulter le catalogue de biens immobiliers de sites spécialisés comme BienIci pour vite s'apercevoir de cette flambée des prix. Après tout, comme le chantait Aznavour, “il me semble que la misère serait moins pénible au soleil” :) . Cela a donc engendré une hausse des prix dans certaines régions, le nombre de biens disponibles étant inférieur à la demande. Une hausse de prix qui a d'ailleurs créé un décalage chez certaines populations locales disposant d’un pouvoir d’achat immobilier plus faible: en effet, une personne travaillant sur Paris aura un meilleur revenu qu'un ouvrier rural, et pourra se permettre un budget plus conséquent sur son acquisition immobilière. La demande étant plus forte que l'offre, les prix grimpent systématiquement, et la population locale peut subir une hausse des prix qui ne leur permet plus d'accéder à la propriété. On enregistre ainsi des hausses de plus de 10% sur le prix des maisons en 2021.

Les conditions pour emprunter sont plus strictes

S'il y a quelques années il n'était pas exclu d'emprunter sur 30 ans en étant endetté à hauteur de 40%, ces conditions ont été durcies, face au nombre de foyers surendettés notamment. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), un organisme qui dépend de la Banque de France, a donc édicté de nouvelles dispositions. Si ces recommandations étaient déjà appliquées par certaines banques, ces dispositions sont aujourd'hui des obligations, et toute banque ne les respectant pas s'expose à de lourdes sanctions. Parmi ces dispositions, on retrouve notamment:

• Pas plus de 35% d'endettement, assurance comprise. Ce taux d'endettement ne concerne bien sûr pas que l'emprunt immobilier, il tient compte de tous les prêts: prêt voiture, prêt à la consommation, etc.
• Durée de 25 ans maximum (27 ans autorisés pour le neuf et la rénovation, car il faut prendre en compte le temps de chantier)

Outre ces obligations maintenant gravées dans le marbre, les banques ne veulent plus financer plus de 100% du bien. En effet, auparavant, il était possible d'emprunter le montant du bien immobilier, mais également les frais annexes, tels que les frais de notaires, frais de dossier, etc. Mais si un problème devait survenir, la vente du bien ne suffirait pas dans ce cas à combler le montant du prêt, plus élevé que le montant du bien lui même. La plupart des banques demandent donc aujourd'hui d'avoir un apport de 10% environ en épargne personnelle. Une condition qui vient donc également compliquer les choses, car peu de primo accédants disposent d'autant d'épargne à 20 ans.

Enfin, bien sûr, l'obtention d'un prêt est comme une demande en mariage: il faut être beau et irréprochable. Enfin, vos comptes bancaires, surtout: pas de découvert bancaire, pas de multiplication de prêts conso (tous ces achats payés en 3, 4 ou 10 fois sans frais), etc.

Vers une stabilisation du marché ?

Entre l'augmentation des prix de l'immobilier, et le durcissement des conditions pour emprunter, autant dire que devenir propriétaire risque d'être beaucoup plus compliqué à partir de maintenant. Relativisons toutefois, car:

• les prix de l'immobilier ont grimpé suite à l'afflux massif de citadins dans les milieux ruraux, à cause de la pandémie. Les prix ont augmenté car la demande était plus forte que l'offre. Une fois la situation sanitaire rétablie, cette demande va diminuer et le marché va revenir à la normale. Malheureusement ceux qui auront acheté durant cette période risquent de voir leur bien perdre de sa valeur dans les toutes prochaines années, car ils l'auront payé au dessus de sa valeur réelle
• les nouvelles règles sur le DPE sont également beaucoup plus strictes, si bien que des logements autrefois bien notés vont voir leur note fortement revue à la baisse. Environnement bruyant, passoire thermique, etc. Les notes E, F, G devenant peu à peu interdites à la location, l'achat de tels biens par des investisseurs va également diminuer
• enfin, avec les conditions d'emprunt qui se durcissent, moins de personnes pourront accéder au prêt et donc à l'achat de biens. Sans compter les taux d'intérêts qui commencent à remonter, du fait de l'inflation. Là encore, si moins de personnes peuvent acheter, la demande baisse face aux offres, et les prix tendent du coup à baisser.

Bref, tout concorde à montrer que les prix de l'immobilier redescendront prochainement, ce qui permettra de nouveau aux personnes ne pouvant pas acheter aujourd'hui, d'acheter demain.